일반적으로 20년 이상 별다른 문제없이(강압적으로 뺏은 게 아니라...) 점유하고 있다면 취득시효가 인정되는 것으로 알고 있습니다.
다만, 그것을 입증할 책임은 침범한 측에 있습니다. 주변 사람들의 증언 (보통 인우보증이라고 하지요.)이 필요할 것으로 보입니다. 그것을 요즘같은 시절에 누가 증언을 해주느냐가 ... 관건일 거라고 봅니다.
잠시 검색해 보니 .. 민법에 해당 조항이 있기는 합니다.
·민법 제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)
① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
·부동산등기법
제65조(소유권보존등기의 신청인) 미등기의 토지 또는 건물에 관한 소유권보존등기는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 신청할 수 있다.
1. 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인
2. 확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자
3. 수용(收用)으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자
4. 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)의 확인에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자(건물의 경우로 한정한다)
지니 님이 잘 설명해 주셨는데...
편의상 토지는 A,B,C 사람은 갑과 을, 병로 표시하겠습니다.
일단 두 집 사이에서 A 토지가 B 토지를 침범했느냐는 점이 관건입니다.
A의 주인 갑은 이전에 측량하여 지었으며, 그때 침범하지 않았다고 하여 지었다.
을은 B를 새로 사들여서 35년 전 일은 모르며, 측량해 보니 A가 B를 침범하고 있다.
이럴 경우 전체적인 측량을 다시 하셔야 합니다.
A가 B를 침범했다면, A를 다시 측량할 필요가 있으며, 이럴 경우 대부분 C가 A를 침범한 경우도 많습니다.
반대로 B가 또 다른 토지를 침범한 경우도 있지요.
A를 지을 때 측량했다면, 어느 한 군데만 잘못 측량된 경우는 매우 드물기 때문입니다.
본문의 내용만 보면, B만 다시 측량하여 A가 B를 침범했다고 주장하고 있는데,
지적도라는 게 주장하는 사람 의견이 가장 많이 반영됩니다.
또한 일괄적으로 어느 지역을 전부 다시 측량해서 수정해 주는 게 아니라, 갑이나 을이 주장하는 그 토지만 다시 측량해 줍니다.
그러므로 어떤 사안에 대해 주장하려면, 자신의 토지에 대해 정확히 알고 있을 필요가 있습니다.
다만, 비용은 측량을 해 달라고 요청한 측에서 전액 지불해야 합니다.
그러므로 일단 갑은 A 토지의 재측량을 요구하고, 그 비용을 지불해야 하며,
을의 토지 B에 대해서는 을이 측량한 것을 믿거나, 아니면 비용을 지불하여 재 측량을 요구할 수 있습니다.
지적기준점의 문제.
측량의 한계
워낙 오래전 등기(예전에는 등기부 등본에 약 100평....등으로 적혀 있던 곳도 있음)
관습
등등의 문제로 인해 발생합니다.
특히 시골의 자생마을에서는 한 마을 전체를 측량하면 어디 한군데 맞는데도 없고, 실제 땅은 1만평인데...공부상 면적은 1~2천평 많은 곳이 허다 합니다.
크게 침범(1M이상)한게 아니라면 그냥 두는게 나은데 말이죠..
이건 뭐 해답이 없는 문제 입니다. 담을 마주 대고 있는집 전체가 동시에 측량해서 지적공부를 새로 만들어야 해결되는 문제인데, 그 과정에서 엄청난 진통이 있을 껍니다.(땅도 모자라고 위치도 부정확함)
한가지 빠뜨렸는데요,
사용료에 대해 과거의 것은 전혀 낼 필요가 없습니다.
새 땅주인은 옛 땅주인이 받아야 할 사용료를 대신 받을 권리도 없으며, 그것을 청구할 권리는 더더욱 없습니다.
즉, 협상이 제대로 되지 않는다면,
그냥 그 땅을 사들이는 게 가장 현명한 방법입니다.
그리고 너무 과도한 요금을 요청하는 것은 상도의와 거래의 평온을 해치는 것이므로, 재판하면 대부분 승소합니다.
이때 재판 과정에서 적정한 임대료를 정해주거나, 협상을 유도하는 경우도 있으니 참고하시기 바랍니다.
다만, 그것을 입증할 책임은 침범한 측에 있습니다. 주변 사람들의 증언 (보통 인우보증이라고 하지요.)이 필요할 것으로 보입니다. 그것을 요즘같은 시절에 누가 증언을 해주느냐가 ... 관건일 거라고 봅니다.
잠시 검색해 보니 .. 민법에 해당 조항이 있기는 합니다.
·민법 제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)
① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
·부동산등기법
제65조(소유권보존등기의 신청인) 미등기의 토지 또는 건물에 관한 소유권보존등기는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 신청할 수 있다.
1. 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인
2. 확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자
3. 수용(收用)으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자
4. 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)의 확인에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자(건물의 경우로 한정한다)
사설업체에서 한것은 인정안해줍니다.
우선 점유취득시효에 관해서 언급하면
'20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다' (민법 제245조 1항)
여기서 포인트는 '등기함으로서' 입니다
점유취득시효 완성후 본래의 주인에게 등기이전청구소를 제기해야합니다
결국 등기하지 않았으므로 소유를 주장할수없습니다
그러면 지금이라도 등기하면(등기이전청구) 되지 않나 라고 생각하실수있는데...
점유취득시효 완성이후 소를 제기하여 승소하고 등기 이 모든것이 완료되기 이전에 부동산이 제3자에게 명의이전되면
제3자에게 점유취득시효를 원인으로 등기이전청구를 할수없습니다
등기이전(주인이 바뀌면)이 되면 시효가 리셋된다고 생각하면 이해하기 쉬울겁니다
오래된 집들은 대게 정확하게 측량을 해서 지은것이 아니라 대강 어림짐작으로 지은것이 대부분이고
그 당시에는 다들 같은 동네 사람으로 다 알고 지내는 사이였던지라...
재현님과 같은 이런 일이 종종있는것으로 압니다
이야기 하셔서 타협점을 찾으셔야합니다
소송걸면 집니다...
합의가 안되면 저쪽에서 청구소를 제기할수도있습니다
제일 좋은해결책은 침범한 만큼의 땅을 소유주에게서 사들이는것입니다
만약 팔지 않거나 터무니 없는 가격을 제시한다면 사용료를 내는것으로 합의를 하고
계약서를 꼭 작성하시고 지불은 계좌이체하시거나 현금 지불시는 영수증을 받으셔야합니다
사용료를 지불하는경우 추후에 그 땅의 주인이 바뀌면 마찬가지로 또 다시 합의를 해야하기때문에
이참에 아예 사들이는것이 가장 좋습니다
그리고 터무니 없는 가격으로 사용료를 요구하면 소송걸으셔야할수있습니다
(먼저 거실수도있는데 보통 이런상황이면 사용료안주고 버티지요 그러면 저쪽에서 청구소송 걸어올건데 그거 받으시면됩니다)
보통 그 일대 땅값이나 전세 및 월세 비용등을 참고하여 그에 준하는 비용이 적당합니다
소송에 가서도 이러한 데이터를 기준으로 판결이 납니다
마지막으로 새 소유자의 입장에서 한마디 더 하면
어떠한 계약이나 사용료 지불없이 지금까지의 상태로 재현님이 토지를 점유하시고 그사이 20년이 지나면
새소유주는 자신의 토지를 잃을수있기 때문에 이것을 방지하려면 별도의 계약체결이나 사용료 지불을 요구해야만 합니다
불법점유면..
지료부분은 내셔야합니다.
우선 점유부분이 어느쪽에 오차인지를 먼저 확인하시고
대응을 하셔야 할듯..
잘 해결 되셨으면 합니다.
편의상 토지는 A,B,C 사람은 갑과 을, 병로 표시하겠습니다.
일단 두 집 사이에서 A 토지가 B 토지를 침범했느냐는 점이 관건입니다.
A의 주인 갑은 이전에 측량하여 지었으며, 그때 침범하지 않았다고 하여 지었다.
을은 B를 새로 사들여서 35년 전 일은 모르며, 측량해 보니 A가 B를 침범하고 있다.
이럴 경우 전체적인 측량을 다시 하셔야 합니다.
A가 B를 침범했다면, A를 다시 측량할 필요가 있으며, 이럴 경우 대부분 C가 A를 침범한 경우도 많습니다.
반대로 B가 또 다른 토지를 침범한 경우도 있지요.
A를 지을 때 측량했다면, 어느 한 군데만 잘못 측량된 경우는 매우 드물기 때문입니다.
본문의 내용만 보면, B만 다시 측량하여 A가 B를 침범했다고 주장하고 있는데,
지적도라는 게 주장하는 사람 의견이 가장 많이 반영됩니다.
또한 일괄적으로 어느 지역을 전부 다시 측량해서 수정해 주는 게 아니라, 갑이나 을이 주장하는 그 토지만 다시 측량해 줍니다.
그러므로 어떤 사안에 대해 주장하려면, 자신의 토지에 대해 정확히 알고 있을 필요가 있습니다.
다만, 비용은 측량을 해 달라고 요청한 측에서 전액 지불해야 합니다.
그러므로 일단 갑은 A 토지의 재측량을 요구하고, 그 비용을 지불해야 하며,
을의 토지 B에 대해서는 을이 측량한 것을 믿거나, 아니면 비용을 지불하여 재 측량을 요구할 수 있습니다.
측량의 한계
워낙 오래전 등기(예전에는 등기부 등본에 약 100평....등으로 적혀 있던 곳도 있음)
관습
등등의 문제로 인해 발생합니다.
특히 시골의 자생마을에서는 한 마을 전체를 측량하면 어디 한군데 맞는데도 없고, 실제 땅은 1만평인데...공부상 면적은 1~2천평 많은 곳이 허다 합니다.
크게 침범(1M이상)한게 아니라면 그냥 두는게 나은데 말이죠..
이건 뭐 해답이 없는 문제 입니다. 담을 마주 대고 있는집 전체가 동시에 측량해서 지적공부를 새로 만들어야 해결되는 문제인데, 그 과정에서 엄청난 진통이 있을 껍니다.(땅도 모자라고 위치도 부정확함)
채권이고 소멸시효가 존재를 합니다.
공평 무사라함을 증명하시고 싶으시면 항공사진을 확인하시기 바랍니다.
일년에 한 번씩 촬영하여 보관을하고 있습니다.
80년대나.. 90년대 사진을 확인하시면 가능할 것 같습니다.
취득 시 등기를 한 시점에서
측량을 했을 것입니다.
지적도를 확인하시면 알 수 있을 것입니다.
만약 문제가 있을 시
미래에 대한 사용료를 제시 하거나
원상 복귀를 하시면 될 것 같습니다.
증개축이 있을 것이라 생각됩니다만..
너무 감사합니다
사용료에 대해 과거의 것은 전혀 낼 필요가 없습니다.
새 땅주인은 옛 땅주인이 받아야 할 사용료를 대신 받을 권리도 없으며, 그것을 청구할 권리는 더더욱 없습니다.
즉, 협상이 제대로 되지 않는다면,
그냥 그 땅을 사들이는 게 가장 현명한 방법입니다.
그리고 너무 과도한 요금을 요청하는 것은 상도의와 거래의 평온을 해치는 것이므로, 재판하면 대부분 승소합니다.
이때 재판 과정에서 적정한 임대료를 정해주거나, 협상을 유도하는 경우도 있으니 참고하시기 바랍니다.