범범이안녕하세요.
지난 토요일, 이사갈 동네에서 3룸 1년지난 신축빌라, 실사용면적 22평 짜리 를 우선 선금100만원으로 계약을 했습니다.
전세보증금은 2억9500만원 이고, 본계약은 이번주 금요일에 3000만원을 걸고, 진행하기로 했습니다.
문제는 집에 대출이 1금융권 은행에 1억9천(실금액) , 대부업체에 3,000만원(실금액) 이 설정되어 있습니다.
그래서 계약조건에 특약으로 계약금, 3000만원 건네는날 부동산중계를 통해서 설정금액 3000만원을 상환한다.
그리고, 잔금시 설정금액 1억9천을 상환하여, 등기를 깨끗하게 만드는 조건으로 계약을 했습니다.
위 내용처럼 잔금시 설정금액이 모두 해결 되고 난뒤, 전세확정일자만 받아놓으면, 안전할까요?
이 빌라 매매금액이 3억1천만원 인데, 집주인이 우리가 확정일자를 받고 나면, 그후 은행권이나 대부업체에서 다시
대출이 가능한가요?
아버지는 전세권설정을 해놓아야 안전하다고 하는데.. 전세권 설정을 2억9500만원 다 설정이 가능한건지도 궁금하네요.
전세권 설정을 안해놓고, 확정일자만 받았을때, 이 집주인의 사정이 안좋아져서 집이 경매로 넘어갔을경우에.. 낙찰가가
보증금 2억9500 보다 적게 낙찰이 될 경우, 우리는 어떻게 되는것인지...
내일 부동산에 물어볼것이긴 하지만, 여기에도 조언 구합니다.
불안하면, 계약을 안하면 되지않냐.. 라고 하실수도 있지만, 최근 한달반동안 마음에 드는 전세방을 보질 못했고, 위의 물건이
정말 너무 마음에 들어서 그럽니다. 정말 구경하는 순간 이집이다.. 싶은 확신이 들었거든요...
즉, 전세권설정후 3천만원 대출 정리
잔금때 은행권 정리 하셔야 깨끗합니다..
그전에 전세금이 은행에 있다는 통장 사본이나 계약날자 은행 잔고확인증 정도 보여주시면 집주인이나 부동산에서 별말을 못합니다.
좀더 까다롭게 한다면 전세권설정 서류를 접수후 3천만원을 2금융에 직접 송금(대출자 본인확인절차가 필요함)
하는 방법입니다.
계약 당일 아시는 법무사 사무장님을 대동 하시거나 부동산쪽 아는 법무사 사무장님을 대동하여 전세권설정을 그날 바로 접수 하세요.
나중에 나가실 때 돈을 안준다면 글쓰신분 임의로 그 건물을 경매신청 할 수 있는 강력한 수단입니다.
일단 등기에 1금융권 1억9천이 있으니
매매가의 60%가 넘는군요 만일의 경우 위험합니다.
주인이 돈을 하나도 못 갚아서 경매넘어가 3억에 팔리면 1억9천 빼고 1억 1천 받고 쫒겨 나셔야해요
진짜 10년 전이면 쳐다도 안볼 사항인데 주거난에 위험을 감수하고 들어가는견데요
아무리 전세난이라고 해도 근저당이 60%면 크네요
위에 글 써주신 분처럼 잔금 때 은행권 정리하고 등기상 최상위 권리로 올라가게 만드는걸로 합의하고 계약하시던지
그게 안되면 안들어가시는게 좋겠습니다. 위험합니다.
법무사 비용 많이 들어가는데 3억 짜리 거래 하는데 그돈 아끼지 마시고 최고로 안전한 방법으로 까다롭게 설정하세요
그러니까 오늘 계약하시고 오늘 확정일자를 받았다고 할때 집주인이 계약후 당일(익일00시가 되기전)에 담보대출을 받아버리면 후순위로 밀려버립니다
그리고 확정일자를 받으면 우선권을 가질수있을지는몰라도 경우에 따라서 전세금 전부를 보장받는것이 아닙니다
정부에서 보장하는 소액전세보장금액은 전세금액 상한선이 존재하며 지역별로 다릅니다 최소보장전세금액을 초과하는 전세금액일경우 전세금을 정부에서 보장해주진 않습니다(소액보증금을 초과하는 전세금의 경우에 소액보증금 이내의 금액만큼 소급적용해주지 않습니다) 그러니 문제 발생시 집주인과 채권단과 싸워야되지요
실거래가(집값)이 없어서 세세하게 말씀드리기는 힘들긴하나 전세보증금이 2억9500인데 대출이 2억2000인것으로 볼때 계약후 아무런 문제가 없다고 하더라도 추후 전세금을 뺄때 문제의 소지가 발생할것입니다...
집이 안나가면 돌려줄 전세금이 집주인 수중에 없을거라는거지요... 전세들어가서 장기간 거주할것이라면 상관없지만.. 단기간(2년)살다가 나올 예정이라면... 전세보증금 회쉬에 애로사항이 꽃필겁니다...
전세권설정을 해도 그 전세보증금을 정부에서 보장하는것은 아니기 때문에 회수시 상황에 따라 다릅니다 전세권을 설정하면 받을 권리를 만드는것 이상의 의미는 없습니다
그런데 만약 집주인의 재산가치가 현저히 떨어졌을경우 받을수 있는 권리가 있다해서 다 받는건 아니라는거지요 쉽게 집주인이 줄것이 없는 상황이 되면...
권리가 있든 없든 받을수가 없게되는겁니다... 최악의 경우 집주인의 다른 재산이 없고 전세집건물이 유일하다했을때 집을 강제 경매처분해서 회수할수하겠지만...
경매가 그러하듯 실거래가 보다 낮은가격에 거래가 되고 또한 집의 가치가 현제 그대로나 더 오르는것이 아니라 떨어질수있다는것도 염두에 두어야합니다
저는 전세권설정금액에 2억9500 (100%) 전부 설정이 가능한것인지도 궁금하네요.
전부 설정이 가능하다면, 안전하다고 볼수 있잖아요. 그런데 만약 90% 까지만 설정이 가능하다.. 하면, 불안한거죠.. 금액이 크니..
이따가 부동산에 물어봐야 겠어요.
전세권설정금액은 따로 임의로 설정하는게 아닙니다 그러니 전체 전세계약금액으로 되는거구요
보증금 지불시 없애는 조건이라는게 아주 애매한겁니다 만약 잔금 다 치뤘는데 집주인이 채권을 정리안했을때의 경우를 상정해보세요
그럼 계약 해지를 할수있는데... 문제는 실제 돈을 돌려받으려면 민사로 가야한단는겁니다
(그러니 좀더 제대로 계약할려면 계약시점에 등기부등본을 깨끗이 정리해놓는 조건을 다는것이 더 현명한겁니다)
그리고 댓글 수정하면서 내용추가하던 것의 일부인데 짧게 쓰면 경매처분되면 그 금액에서 경매소요비용이랑 세금이 최우선변제되고 나머지 금액으로
순위대로 변제됩니다 본인이 1순위라고 하고 집값이 떨어지지 않는다고 가정하더라도 받을수있는 금액을 산정하기위해서는 현제의 집의 가치를 알아야합니다
통상적으로 경매처분이 되는경우 실거래가의 7~80%수준에서 낙찰됩니다 담보대출의 경우 통상 최고80%수준까지 대출이되고 80%대출일경우 담보설정은 90%에 이릅니다(그래서 1순위 담보대출해준 은행도 돈떼이는 경우 허다합니다 이를 정확히 산정하기위해서는 현제의 건물 실거래가를 알아야합니다)
그리고 전세권 설정을 하려면 집주인의 동의가 있어야 하기 때문에 계약서에 내용명시하세요
(계약서에 명시하지 않은 상태로 계약 완료후 전세권설정에 건물주가 동의안해준다고 해도 할말 없습니다)
마지막으로 부동산 말 다 곧이곧대로 듣지마세요 거기는 수수료 벌이 하는곳입니다 거래성사를 최우선으로 생각하지 집주인이나 세입자의 편에 서는것이 아닙니다..
2. 무조건 전세권 설정을 하셔야 합니다. 확정일자 만으로는 의미가 없습니다. 전세권 설정은 100%금액 가능합니다.
3. 잔금 치를때 법무사 데리고 가서 같이 다 해버리면 깔끔합니다.
4. 며칠 후에 반드시 선순위 대출이 상환되었는지를 확인해야 합니다. 당연히 상환 뿐만 아니라 [근저당]의 해지를 등기부등본상에서 확인하여야 합니다.
5. 낙찰가가 전세보증금 이하인 경우에는 당연히 돈을 다 못받습니다. 남은 돈은 임대인에게 따로 받아야 합니다. 그런데, 집을 경매로 날리는 상황인데 돈이 있을 리 없겠지요? 대부분 못받습니다. 그래서 살던집이 경매로 날아갈 위기가 되면, 대부분의 임차인이 살던 집을 울며 겨자먹기로 구매하게 됩니다. 그게 손해가 적거든요..
==> 대출을 더 해 주거나 말거나는 은행권이나 대부업체 맘대로인데 집의 가치가 크다면 가능합니다. 그런데 전세금액보다 후순위가 되니 전세금액은 안전합니다. 만일 경매로 넘어가 팔리더라도 전세금액 변제한 뒤 남은 돈을 대출해 준 곳에서 가져가야 하니까요.
전세권 설정을 안해놓고, 확정일자만 받았을때, 이 집주인의 사정이 안좋아져서 집이 경매로 넘어갔을경우에.. 낙찰가가 보증금 2억9500 보다 적게 낙찰이 될 경우, 우리는 어떻게 되는것인지...
==> 경매로 넘어가게 된다면 2억 9500에 응찰을 하시면 될 것 같습니다. 2억 9500에 낙찰이 되면 집을 가지시면 되고, 다른 사람이 더 높은 가격으로 낙찰받으면 돈을 2억 9500 받으면 될 것입니다.
혹여, 경매로 넘어가더라도 보증금까지는 응찰을 진행하면, 된다는점에서 안심이 되네요.
집의 가치는 따져봤는데, 매매 3억5천만원은 되더라고요.
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확정일자 전세권설정 어떤 게 안전할까?
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