시골에 1000여평 되는 땅에 15~20% 가 축사, 창고, 2층집이 있습니다.
축사와 창고는 관리가 되지 않아 축사는 거의 완파 되었구요 창고는 지붕이 상당수 파손되고 무너지기 일보직전입니다.
두개의 지상권은 농협으로 알고 있습니다.
치울려고 하는데요 규모가 좀 큽니다.150평 정도 되는 규모라...
치우는 비용을 지상권 가지고 있는 농협에서 해야 하는지요. 아니면 협의후 반반 부담을 해야 하는지요?
2층집은 5년전인가 귀농인들 쉼터로 개조를 해놨더라구요.(내부 리모델링)
이것도 멸실 하려고 하니 현재 귀농하신분이 살고 있습니다.
아마도 어딘가에 월세도 낼테지요.. 저는 받은적이 없습니다. (땅 명의 변경한지가 2년 정도 되었습니다.)
이것도 지상권은 농협에 있는듯 하구요.
창고 축사 멸실 할때 지금 쉼터로 개조해서 사는 곳도 같이 멸실을 하고 싶은데 이것은 내부 리모델링을 하였기에 아직은 쓸만은 합니다만.
지은지가 4~50년정도 된듯하여 이왕 미는 김에 같이 밀면 좋을듯 한데요.
그렇게 될려면 농협에 제가 일정한 금액을 주고 2층주택을 구매를 하고 밀어야 할것 같은데요 필요도 없는데 사기도 그렇코...
지금 세입되어 있는 분도 어떻게 될런지. 누구랑 계약이 되어 있는지...????
좀 복잡하네요.
해당 면에다가는 연락해서 알아봐 달라고 이야기 했습니다.
1) 멸실 비용
2) 세입자 월세 받는 문제
3) 사용할수있지만 오래되어 멸실하고 싶은 2층주택 어떻게 해야 하는지.
답변 주셔서 감사 합니다.^^
"생각대로 살지 않으면, 사는대로 생각하게 된다"
등기부 등본상에 대지 건물 두개를 확인 해보세요.
건축물 등기와 토지등기 명의가 다를경우 법적으로 해결하셔야됩니다.
건물 토지 등기명의가 같은경우 지상권 설정 농협에서 대출로 지상권을 설정 했는지 확인 하시고요.
대출이 없다면 지상권설정 말소를 신청 해달라고 하시면됩니다.
일단 등기부 등본 부터 확인 하세요.
다음 건축물 대장.
토지소유자가 철거 할 수 없죠.
지료는 안받고 계시는지?
월세도 당연히 지상권자에게 갑니다.
지상권이 어떠한 연유로 설정되었는지 알아보시고 농협과 협상하셔야 겠네요.
2. 건축물대장 및 구건축물대장등본 다 발급 .
3. 건축물대장에 나오는 소유자와 토지 소유자가 같았을때가 있는지 확인.
4. 같았을때가 있으면 법정지상권 성립요건 됩니다.
5. 지상권 설정 하기 전에 건물이 있었는지 확인해야함.
4-1. 법정지상권 성립되면 토지소유자는 건물소유자에게 임대료 못받음. 임의대로 철거 못함.
4-2. 법정지상권 성립안되면 토지소유자는 건물 소유자에게 임대료 받을수 있음.
5-1. 4-1일때는 손빨고 토지재산세 납부... 수익전무 & 재산세만 납부(-임)
5-2. 4-2일때 임대료 밀리거나 할때 건물 박살 낼수 있음.
5-3. 건물이 무허가일때 임대료 청구. 밀리거나 할때 거주자 쫓아 내고 건물 박살,
임대차 재계약 한달전에 내용증명으로 임대기간 연장할수 없다고 통보.
※ 결국 건물 박살 내실려면 토지소유자 비용으로 철거합니다.
지상권 설정은 은행같은데서 토지개발 가능한 토지면 무조건 지상권 설정을 합니다.
건물 신축 같은 토지 사용에 제한을 걸기 위한거지 건물 철거 비용같은거는 상관없습니다.
건물소유자와 토지소유자가 동일 소유였는데 건물소유자가 자기한테 임대료를 받는다는건 말이 안된다는 논리예요
나눠졌을경우 건물은 제값을 받지만, 토지는 제값을 못받아요... 싸요...
2. 세입자 월세는 받을수도 있고, 못받을수도 있음.
3. 멸실하고 싶어도 타인소유라면 임의대로 멸실 못함.(법정지상권 성립되면 타인재산임. 토지와 건물 소유자가 별개로 움직임)
※ 건물이 등기 안된상태일경우라도 건축물대장이나 재산세대장 잘 봐야 합니다.
다른건 제쳐두고라도...
건물 소유주가 농협(공공성을 띈 기업)이고 그 건물이 귀농인들 쉼터와 같이 공공 또는 공용으로 사용중일때...
멸실신고를 위한 철거가 쉽지 않아보입니다(농협이 매도할 의향이 있어도 위와같은 성격떄문에 매입시 마찰이 생길겁니다)
건물주(농협)에게 지대료를 요구할수있는데 농협이 해당 건물의 운영및 유지를 위해 지대료 지불이 가치가 없거나 감당할수없다 판단되면 매도를 하겠지만...
상식선을 넘는 지대료를 요구하여 (반)강제 매도를 유도할경우에 농협에서 민사로 해결하려하면 실질적으로 농협이 승소합니다...
특히나 공공성을 띄는 경우엔 더더욱...
경매물건이라 가정했을때... 저런 물건의 상황은 쉽게쉽게 해결이 안되는부분이라... 가격하락의 원인이 되지요...
1) 멸실 비용
당연히 건물주가 부담합니다만... 법적 귀책사유 없이 정당하게 건물을 소유하고있다면 강제철거 자체가 불허합니다
설령 등기부에 등록되지 않은 무허가 건물이라할지라도 이미 지어져있고 더군다나 사람이 살고잇거나 이용중이라면 강제철거가 쉽지 않습니다(경우에 따라선 불가능할수 조차 있음)
더군다나 이미 땅을 소유하시고 2년이 넘게 실질적으로 건물이 존재하는 상황이고 사람이 살고있기에...
애초 멸실등기라는것은 이미 철거된 건물을 등기에서 제외키 위한 등기이며 이를 행하기 위해선 건축물대장상에 먼저 멸실 등록이 되어 있어야 합니다
결국 멸실등기 비용이 문제가 아니라.. 철거가 선행되어야하는것입니다
2) 세입자 월세 받는 문제
당연히 건물주가 받습니다...(월세는 땅을 사용하는데에 대한 대가가 아니라 건물의 사용에 대한 대가입니다)
건물주와 땅 주인이 다를경우 땅의 주인은 건물주에게 지대료를 청구할수있습니다
하지만 상식선을 넘는 지대료를 요구할경우에 건물주가 법으로 해결하려하면(민사) 실질적으로 승소합니다(상식선상의 지대료로 조정 들어옵니다)
3) 사용할수있지만 오래되어 멸실하고 싶은 2층주택 어떻게 해야 하는지.
가장 이상적인 시나리오는 건물을 본인이 매입하여 철거후 건축물대장에 멸실 등록하고 멸실 등기하는것입니다
위 1에서 언급한것과 같이 건물의 주인이 비용을 충당해야하므로 철거 및 등기 비용 또한 건물 매입자가 부담해야겠지요
통상 이런경우에 쌍방간 합의가 잘된다면... 등기 비용이 2중으로 들기 때문에... 본인에게 등기를 해와서 처리하는것이 아니라
현 건물주측에서 처리하는 식으로 갑니다...
잘 해결 되시길 바랍니다
금융기관이 대출채권을 담보하기 위해 채무자로부터 근저당권과 함께 지상권까지 설정받는 것은
근저당권이 실행될 때까지 제3자가 근저당부동산에 용익권(이용권한)을 취득하는 등의 침해행위를 배제해 근저당부동산의 담보가치를 확보하는 데 목적이 있다.
라는 판례가 있습니다.
금융기관은 수익권이 없습니다. 위임받지 않는 이상 금융기관이 임대료 받을 권리가 없습니다.