별로 중요한 일은 아니지만, 2부는 어디가고 갑자기 3부로 가냐고 하실 분이 계실지도 몰라 선수를 칩니다. 사실 2부는 집을 고르러 다니는 부분에 대해 적을 예정이었지만, 계속 쓰다보니 전혀 도움도 안 되고 재미도 없이 써져서 몇 번 쓰다 지우고, 다시 쓰고 지우고를 반복했음에도 개선이 안 되어 그냥 환상의(?) 편으로 남겨두고 그나마 쓸만한 내용이 있는 3부로 바로 넘어갑니다. 2부는... 뭐 언젠가 쓸 일이 있겠죠. 먼 훗날 언젠가...

하여간 갑자기 넘어가는 3부는 실제 집을 계약하는 과정과 여기에 필요한 것들에 대한 내용입니다. 사실 집을 사보신 분들은 다 아실 내용일 것이며, 전월세 계약을 해보신 분들도 거기에서 단계가 그렇게 많이 안 늘어난다는 것을 아실 수 있을 것입니다.

■ 집을 보러 가자~

환상의(?) 2부가 날아갔기에 이걸 한 단락으로 요약하면... 서울을 다 털어 몇 지역으로 범위를 잡고, 이걸 다시 한 지역으로 줄인 다음 다시 여기에서도 구획을 나누어 검토를 하여 후보 매물을 몇 개로 줄인 다음 각 매물을 잠깐씩 둘러보고 1순위와 2순위까지 범위를 좁혔습니다. 다만 사실 둘 다 만족스럽지는 않았는데(1순위는 저층에 뷰가 너무 안 좋았고, 2순위는 실제 공간 활용도가 좀 아쉬웠습니다.), 갑자기 1순위 건물에 더 상위층이 다른 부동산에 매물로 나와서 이걸로 낙점했습니다.

하여간... 이렇게 사고자 하는 집을 골랐으면 일단 그 매물이 있는 부동산에 갑니다. 부동산에 가면 '어느 사이트에 올렸던 어느 건물 무슨 호수를 봤는데 이거 물건 좀 볼 수 있느냐?'라고 이야기하면 됩니다. 본 집을 강매당하거나 하는 것은 없으니 그냥 마음 편하게 부동산에 말하면 됩니다. 그리고 당장 마음에 들지 않아도 주변 지역에서 쓸만한 조건의 매물이 나오면 정보를 달라고도 할 수도 있구요. 이렇게 매물을 보겠다고 말하면 만약 여기가 빈 집이라면 바로 가 볼 수도 있겠지만, 거주자가 있다면 그 거주자의 동의를 받아야 하기에 바로는 가보지 못할 수도 있습니다. 뭐 이건 전월세 계약을 해보신 분들이라도 다 아시는 내용일테니 더 적지는 않습니다.

일단 매물로 나온 집에 가 보면 이것저것 구조와 집 상태를 볼텐데, 이 단계에서 모든 상태를 전부 파악할 수 있을 거라는 기대는 하지 않는 것이 좋습니다. 거주자가 있으면 눈치가 보여서 구석구석 보기 어려운 부분도 있지만, 실제로 살면서 보지 않으면 파악을 못 하는 자잘한 문제점도 있기 때문입니다. 대표적인 것이 수도 상태나 전기의 배치 같은 부분입니다. 빈 집이면 수도꼭지 같은 것은 돌려서 열어봐도 되겠지만, 거주자가 있다면 이것까지는 좀 힘들 수 있으니 일단 눈으로 쓱 둘러보면서 집 구조나 수납 공간, 기본 배치 시설이 무엇인지 확인을 하고 심하게 파손되거나 한 부분이 없는 지 확인합니다. 즉 이 단계에서 보는 것은 집의 구조, 바로 티가 나는 구조적인/시설의 문제 확인 정도라 보시면 됩니다. 어차피 지른 다음 문제는 나오게 되어 있고 후회는 들기 마련입니다.

저의 경우 일단 같은 건물의 같은 배치 구조를 지닌 다른 집을 먼저 봤기에 기본적인 사항은 알고 있어서 해당 부동산에 방문하여 집을 어느 정도 보자마자 바로 계약 의사를 부동산에 전달했습니다. 8층 건물에 5층이라 층수도 무난하고(가장 꼭대기는 여름에 덥고, 너무 저층은 뷰도 좋지 않지만 먼지나 여름에 땅에서 올라오는 열로 더 더워집니다.) 뷰도 그냥 무난한 편이었기에 그냥 길게 생각치 않았습니다. 모든 것은 전광석화~

■ 가계약 - 내꺼라 침바르기

부동산이라는 것은 가격도 비싼데다 절차도 복잡해서 그냥 돈을 한 번에 다 내지는 않습니다. 아파트 분양처럼 계약금, 중도금, 잔금 수준으로 매우 여러 번 돈을 내는 것은 아니지만 가계약, 본계약, 잔금 지급(인도)의 세 단계는 보통 거칩니다. 목돈이 들어가기에 한 번에 다 하기도 쉽지 않은 것이 사실이구요. 만약 매도인과 매수인이 바로 연결되는 경우 바로 가계약 없이 본계약으로 넘어가기도 하지만 이런 경우가 많지는 않으니 보통 가계약을 한 번 거치는 경우가 많습니다.

가계약은 '이 집을 살 의사가 확실히 있다' 정도를 표명하여 '찜'을 해두는 개념입니다. 부동산이 중간에 껴 있다고는 해도 기본적으로 거래는 매도인과 매수인 사이의 행위라서 서로간에 의사가 딱 맞아야 하기에 서로 의사를 조율하는 과정도 필요한데다, 중간에 확인해야 할 사항들도 꽤 있어 바로 계약서를 쓰지는 않습니다. 그래서 이 때 등장하는 것이 가계약입니다. 가계약 시점부터 부동산은 다른 사람에게 이 물건을 보여주거나 하지 않고 묶어두게 됩니다.

그렇다면 가계약 시 무엇을 준비해야 할까요? 당연히 신분증과 돈입니다. 이 때 준비해야 할 돈은 부동산에서 알려주며 매물에 따라서 다르지만 보통 '계약금의 10%'입니다. 집이 10억이라고 하면 가계약금은 1천만원이 되는 셈입니다. 즉 이 정도의 돈을 바로 이체할 수 있도록 계좌에 여유가 있어야 하고, 계좌이체 한도 역시 늘려 놓아야 합니다. 가계약금은 계약금의 일부이기에 나중에 본계약을 체결할 때 계약금에서 이 돈은 빼고 이체하면 됩니다. 과거에는 다 현금이 오고 갔지만, 지금은 그런 거 없이 계좌에서 바로 계좌이체를 해버립니다. 구두계약으로도 가계약이 인정되고, 가계약금을 내면 일단 계약은 성립하지만 보통 부동산에서 가계약서 양식이 있기에 이걸 작성하면 됩니다. 내용은 어차피 부동산에서 자세히 설명해 줍니다.

여기서 문제. 인감 도장이나 인감증명서는 언제 등장하냐구요? 끝까지 등장하지 않습니다. 인감증명서는 매도인에게나 필요하지 매수인은 전혀 필요치 않습니다. 물론 샀으면 팔 생각도 해야 하기에 인감 등록을 안 해두셨다면 이번 기회에 도장을 하나 파두시는 것도 좋지만, 일단 서명으로도 법적으로는 전혀 문제가 없다는 점을 말씀드립니다.

여기서 문제. 만약 가계약을 맺은 다음 마음이 변하거나 자금 사정이 변해서 계약을 취소하고자 한다면 어떻게 될까요? 이 때 계약금을 돌려 받을 생각은 일단 안 하심이 좋습니다. 정말 마음이 좋은 상대를 만나면 전부 또는 일부라도 돌려받을 가능성은 있지만 이는 어디까지나 호의에 따른 것일 뿐입니다. 가계약이라고 하지만 이것도 법적으로는 본계약에 준하게 취급하고 있어서 가계약금이 아깝다고 이걸 민사소송으로 끌고 가면 많은 경우 불리해집니다. 판례에 따라서는 가계약도 본계약과 동등하게 취급하여 가계약금이 아닌 본계약금을 뱉어내야 하는 일도 발생할 수 있습니다. 보통 가계약서에 가계약 취소 시 위약금에 대한 부분이 적혀 있으니 대충 읽지 마시고 꼼꼼하게 읽어보셔야 합니다.

■ 본계약서 작성

이렇게 가계약을 하면 집을 사는 단계의 본격적인 진입이 시작됩니다. 이후 부동산을 통해 매도인과 만나서 본 계약서를 쓰는 날을 잡게 됩니다. 이 때 필요한 것은 역시 신분증과 돈입니다. 필요한 돈은 해당 집의 가격의 10%에서 가계약금을 뺀 금액입니다. 10억짜리 집이라 하면 가계약 시 1천만원을 냈으니 1억-1천만원=9천만원이 되겠죠. 물론 이는 어디까지나 서울이나 대도시권의 어느 정도 수준의 아파트 기준이라서 빌라나 원룸은 이 보다 훨~씬 움직이는 돈이 적겠습니다만, 미리 이체 한도를 늘려놓는 것이 중요하겠죠. 이 정도 금액이 움직이면 OTP는 있어야 하기에 미리 은행 지점에 방문하여 OTP 신청을 해두시는 것이 좋습니다.

집을 팔 사람과 본격적으로 대면하는 자리라서 이 때 해당 물건에 대해 조금 더 자세히 물어봐도 좋지만, 실거주를 하지 않는다면 파는 사람도 상태를 모르는 경우가 꽤 있기에 얻을 수 있는 정보가 완벽하다고 생각해서는 안 됩니다. 하여간 본계약서는 가계약서의 확장 버전에 불과하고, 이 내용은 부동산에서 매우 잘 설명해줄 것이기에 그냥 그 설명을 잘 들으면 됩니다. 정말 후딱후딱 넘어가면 5분도 안 걸립니다.

사실 여기에서 제일 중요한 부분은 사려는 집의 법적인 문제 사항, 즉 부동산 등기부등본 내용을 확인하는 것입니다. 사실 이게 A부터 Z까지라고 해도 좋습니다. 일단 이 등기부등본 발행일이 계약서 작성 당일인지 확인하는 것이 좋은데, 날짜가 오래되면 살짝 의심이 필요합니다. 그 이유는 등기부등본 발급 이후 대출을 받거나 하여 저당이 잡히는 사항이 있으면 여기에 드러나지 않기 때문입니다. 보통 부동산에서 이게 언제 발급받은 것인지 말해주고 웬만하면 계약 당일의 것으로 갖다주지만 날짜가 수 일 이상 차이가 나면 한 번 이의 제기 정도는 해주는 것이 좋습니다. 이 등기부등본 내용에 대해서는 일단 좀 뒤에 적고...

이 때 중요하게 확인해야 하는 사항은 계약서를 쓰러 나온 분의 신분 확인입니다. 가끔 언론에 나오는 사항이지만 대리인을 자칭하여 부동산을 실제 소유주 몰래 팔아 넘기는 사례가 나오기 때문입니다. 이 경우 소송을 가면 패소 가능성이 높고 이 경우 돈과 집 모두를 날리는 사태가 벌어질 수 있습니다. 그래서 계약을 하러 나오신 분이 등기부등본상 소유주가 맞는지 꼭 확인을 해야 합니다.

심지어 남편 명의의 집을 부인이 대리하여 팔러 나왔다고 해도 안심해서는 안 됩니다. 민법 제 827조라는 딱딱한 법 조항에 부부간의 일상가사대리권이라는 내용이 있는데, 이걸 들이밀며 문제가 없다고 하는 사람이 있다면 김치싸다구를 날려주시면 됩니다. 저 법은 정말 몇 줄 안되어 부부간에는 일상가사대리권이라는게 있고 여기에 해당하는 사항에 대해서는 '선의의 상대방'에게 '이 계약 무효임'이라고 못 한다는 내용입니다. 사실 이 일상가사대리권에 해당되는 내용은 좀 고무줄 성격이 있는데, '일상 생활 정도의 돈을 쓰고 빌리는 것' 정도를 그냥 큰 기준으로 봅니다. 콩나물 천원어치를 사는 것, 냉장고를 사고 카드를 긁는 것, 100만원 정도를 대출받는 것, 월세방을 빌리는 계약서를 대신 쓰는 것 정도가 이 일상가사대리권에 포함됩니다.

문제는 '돈을 받는 일'과 '목돈' 관련 사항에 대해서는 일상가사대리권이 없다는 것입니다. 즉 전세집을 남에게 빌려주는 것, 1억을 빌리는 것, 자동차를 사는 것은 일상가사대리권에 해당이 없고, 집을 파는 것 역시 아닙니다. 그러기에 부인이 남편 명의의 집을 팔려고 나온 것은 그냥 남의 명의의 집을 자기가 팔러 나온 것과 전혀 다를 바가 없습니다. 실제로 사이가 나쁜 부부가 재산을 빼돌릴 목적으로 이렇게 배우자 명의의 집을 팔고 잠적하는 사례도 간혹 나옵니다. 그래서 반드시 해당 집의 명의자 본인이 나와야만 안심할 수 있습니다. 이 역시 부동산에서 확인을 해줍니다만 스스로 알고 계셔야만 하는 내용이기도 합니다.

■ 등기부등본 확인하기

위에서 적었듯이 등기부등본(공식 명칭은 부동산 등기사항증명서라 하지만 이렇게 길게 부를 에너지는 없습니다.)은 이 집의 모든 것을 담고 있습니다. 집의 수치적인 스펙(?)부터 누구 손을 거쳤는지, 사고 파는 데 걸리는 부분은 없는지까지 모든 역사가 담겨 있습니다. 이 역시 부동산에서 어느 정도 설명은 해주기는 하지만, 본인이 스스로 뭔 내용인지는 알고 가는 것이 내용을 읽고 이해하는 데 걸리는 시간을 크게 줄일 수 있습니다.

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구의 세 가지 항목으로 나뉩니다. 각각 이 집의 스펙(?), 집의 소유자들의 변동 역사, 이 집을 사고 파는 데 있어 딴지가 걸릴 여러 내용이 기재되어 있습니다. 보통 '을구'의 중요성을 많이 설파하고 이게 중요한 부분이기는 한데 사실 나머지도 꼭 확인을 해야 합니다.

먼저 표제부는 이 집(부동산)의 여러 정보가 기재되어 있습니다. 해당 부동산의 주소와 무슨 방식으로 지어진 건물에 층수는 어떻게 되는지, 각 층수당 넓이는 어떻게 되는지와 흔히 말하는 토지 지분(대지권)이 기재되어 있습니다. 그냥 단독주택이면 이 토지 지분은 딱히 안 적히지만 아파트나 빌라, 오피스텔은 토지 지분이 기재됩니다. 보통 이 내용은 변경이 없을거라 생각하기 쉽지만, 실제로는 도로명주소 때문에 변경 사항이 있는 경우가 많습니다. 토지 지분은 나중에 재건축을 할 때 자신의 지분을 말하는데, 해당 토지 면적에서 해당 비율로 나누면 됩니다.

이 지분이 해당 빌라/아파트/오피스텔의 계약면적 대비해서 클수록 집값의 유지에 유리하며 차후 재건축 등에서도 상대적으로 더 높은 가치를 인정받을 수 있습니다. 반대로 이게 없는 경우도 존재하는데, 이 경우 해당 땅이 국공유지에 들어서 있거나(일명 행복주택 등), 해당 땅의 지분 분할에 대해 분쟁이 있는 경우인데 분쟁이 있어도 복잡하지만 자기 땅이 아닌 곳에 건물이 지어진 경우 최악의 사태에서는 나중에 재건축을 할 때 그냥 쫓겨나는 것이나 마찬가지로 거의 주택의 가치 인정을 받지 못하게 되기에 압도적으로 매물이 저렴하지 않은 이상에는 쉽게 선택하지 말아야 하고, 샀을 경우 나중에 팔기도 어렵고 제 값 받는건 더 어렵다 생각하심이 좋습니다. 사실 우리나라의 집값이 비싼건 사실상 땅값이 비싸서지 건물에 금발라서 비싼게 아니라는걸 잊어서는 안 됩니다.

갑구는 지금까지 이 부동산에 소유주가 어떻게 바뀌었는지 그 역사가 적혀 있습니다. 소유권 이전이 상대적으로 적다는 것은 그만큼 오랫동안 집을 갖고 있었다는 이야기가 되기에 이 경우는 관리가 어느 정도 되어 있을 가능성이 높습니다. 다만 소유권이 자주 바뀌었다면 반대로 관리 상태가 그렇게 좋지 않을 가능성도 존재합니다. 반대로 소유주 변경이 많았다면 이는 해당 부동산이 '투자의 대상'으로는 쏠쏠할지 몰라도 '거주의 대상'으로는 그렇지 않을 수도 있음을 의미합니다. 이 부분에서 사실 볼 부분은 현재 소유주가 지금 눈 앞에 있는 사람이 맞는지 확인하는 것 뿐입니다.

보통 핵심이라고 하는 을구는 적혀 있는 것이 없다면 그냥 '만세~'를 외치고 보는 것을 그만 두셔도 좋습니다. 을구에는 해당 부동산의 매매에 장애가 되는 사항들, 즉 이 부동산에 대한 별도의 권리를 주장하는 내용이 적혀 있습니다. 흔히 말하는 담보 대출의 근저당이나 전세 등기를 말합니다. 이게 적혀 있으면 그 때는 좀 정리할 것이 많아집니다.

을구에 적히는 내용은 보통 저당권, 전세권, 임차권, 지상권, 지역권, 질권의 6종류인데 사실 순수한 땅 매매가 아니고서는 지상권이나 지역권은 볼 일이 웬만해서는 잘 없고, 질권은 월세를 담보로 대출을 받을 때나 잡는거라 이 역시 볼 일이 웬만해서는 없어 실제 적히는 내용은 앞의 세 가지입니다. 저당권은 담보 대출을 받을 때, 전세권은 전세를 내주면서 전세권 등기를 할 때, 임차권은 반전세나 월세를 내주면서 등기를 할 때 적힙니다. 즉 이 부동산은 이 부분이 정리되지 않은 이상 전부 내 것이 아니라 할 수 있습니다.

그래서 을구에 적힌 내용이 있다면 반드시 매도인과 이 부분을 어떻게 정리할지 미리 정해 놓아야 합니다. 그래봐야 두 종류인데, 매도인이 최종 잔금 지급 전까지 이 부분을 알아서 싹 정리하거나, 매수인이 이걸 그대로 떠안고 가는 것입니다. 당연히 후자가 매매 가격은 그에 맞춰서 낮아지게 됩니다. 전세권이나 임차권을 계승하는 조건(보통 임대용 부동산들이 이럽니다.)이라면 해당 매물이 나올 때 '전세(월세) X천만원을 끼고'라는 말이 붙습니다. 만약 자기가 들어와 살 것이라면 이 부분을 완전히 매도인이 정리해야 한다는 조건을 걸어야 하고, 잔금(나머지 금액)을 지불하기 전까지 이를 정리해야 한다고 전해야 합니다. 제가 집을 살 때는 이 을구가 완전히 깨끗한 상태로 샀기에 사실 계약서 작성에 걸린 시간은 10분도 걸리지 않았습니다.(점심 시간에 나와서 편도 20km를 왕복해야 했기에 사실 시간이 없기도 했습니다.)

■ 잔금 치르기 & 세금 내기

계약서를 쓰는 시점에서 을구에 적힌 사항을 언제까지 정리할 것인가 등 최종 계약 이행에 대한 사항이 정리되기에 그 사이에는 마지막으로 나머지 금액(즉 부동산 가격의 90%)을 준비해 놓아야 합니다. 여기에서는 안 적었지만 대출을 끼고 집을 사고자 하는 분이라면 미리 대출을 받을 수 있는지 여부를 미리 확인해 두셨어야 하며, 정말 만일의 사태(대출이 거부되거나 금액이 줄어드는 경우)도 있을 수 있기에 Plan B도 생각을 해두셔야 합니다. 저의 경우 대출 없이 샀기에 은행과 관련된 것은 그냥 1회 이체 금액을 최대한 끌어 올린 것 뿐입니다만. 그리고 여러 통장에서 돈을 긁어 모으거나 수표로 받은 것을 은행에 넣고 이체해야 하는 경우 시간 랙이 있기에 이 역시 참고하셔야 합니다. 즉 30분 지연 인출 및 수표 교환에 따른 기간을 참고하여 미리 계좌에 돈을 빵빵하게 준비해 두셔야 합니다.

마지막으로 잔금을 입금하기 전에 다시 한 번 잔금 납부일 기준 등기부등본을 받아 을구에 변동 사항이 없는지(또는 요구한 대로 처리가 이뤄졌는지) 확인을 하고, 집에 문제가 없는지 최종적으로 확인을 한 뒤 그 내용을 계약서에 최종적으로 기입하고 잔금을 입금하게 됩니다. 이 때 중대한 문제점이 있는 경우 해당 부분에 대해 클레임을 제기할 수 있고, 오피스텔처럼 가구나 가전제품이 집의 일부로 따라 붙는 경우 그에 대한 목록 및 상태 확인을 하여 최종적으로 인계 과정을 완료합니다.

그러면 저 돈만 준비하면 끝일까요? 그럴 리 없죠. 이 마지막 단계에서는 훨씬 많은 돈이 있어야 합니다. 왜냐구요? 등기도 해야 하고 세금도 내야 하며 복비도 내야 하니까요.

해당 집의 소유권을 매수자에게 넘기는 등기 이전은 잔금을 낸 날로부터 60일 이내에 하도록 되어 있습니다. 당연히 세금도 내야 하구요. 이 과정을 보통은 법무사를 통해 대행을 시킵니다. 등기 과정은 셀프로 직접 할 수도 있기는 하지만 세액 계산부터 직접 다 해야 하는 것이 조금 복잡하기도 하고, 평일에 시간을 내 등기를 해야 하는 만큼 그냥 대행비를 주고 맡기는 것이 스트레스가 적습니다. 이 경우 세금까지 얼마나 나오는지 다 계산하여 알려주며 잔금을 매도자에게 입금하고 다시 법무사에게 등기 비용 및 세금을 입금하면 됩니다.

이 때 가장 부담이 되는 부분은 뭐니뭐니해도 취득세입니다. 사실 이 취득세의 예상 금액은 매물이 나오는 시점에서 인터넷 등에도 적혀 있기에 미리 그 부분을 확인해 두셨다면 그만큼 더 돈을 준비해 두면 됩니다. 취득세는 사는 건물의 종류에 따라서 세액이 크게 달라지는데, 단독주택이나 아파트, 빌라는 그나마 저렴한 편인데, 3억짜리 아파트나 빌라라고 가정하면 300만원대 초반 정도의 세금이 나옵니다. 300만원이 애들 이름이냐고 할법 하지만, 우리는 이게 애들 이름이라고 부를 수 있는 물건은 사고 있음을 잊어서는 안 됩니다.

그나마 우리가 일반적으로 생각하는 아파트나 빌라, 단독주택이면 낫지만 원룸이나 투룸들은 어떻게 될까요? 이게 좀 법적으로 복잡합니다. 비슷하게 보이지만 이것도 크게 나누면 오피스텔과 도시형 생활주택으로 분류됩니다. 이 분류에 따라서 세금이 크게 달라집니다. 이게 도시형 생활주택으로 분류가 되면 취득세나 재산세는 아파트나 빌라에 준하여, 즉 '주택'의 세금이 나옵니다. 하지만...

이게 오피스텔로 분류가 되는 시점에서 세금이 몇 배로 뜁니다. 오피스텔은 자기가 거주용으로 구매한다고 해도 '주택'이 아닌 '건물'의 세금이 나오기 때문이며, 4배 정도 비싼 취득세가 나옵니다. 1억짜리 오피스텔 한 칸이 4억짜리 아파트나 빌라보다 취득세가 더 나옵니다. 보통 오피스텔은 자기가 사업용으로 활용하기 위해 구매하지 않는 이상 월세를 주기 위한 임대 목적이 많다보니 이런데, 그래서 원룸이나 투룸을 실제 거주 목적으로 구매하고자 한다면 법적으로 도시형 생활주택으로 되어 있는 것을 사는 것이 매우 좋습니다. 어차피 도시형 생활주택이나 오피스텔이나 실제로 따지면 시설은 다를 바가 없습니다.

마지막이 될(2부가 없잖아!!!) 4부는 이렇게 지른 집의 수리와 이사가기 이야기로 짧게 끝맺을 예정입니다.